راهکارهای قانونی درمقابل اشخاصی که اموال غیر بدون را بدون اجازه در اختیار میگیرند:

راهکارهای قانونی درمقابل اشخاصی که اموال غیر بدون  را بدون اجازه در اختیار میگیرند:

گاهی اوقات اشخاصی اموالی که مالکیت آن متعلق به دیگران می باشد را در اختیار گرفته و تصرف می کنند.در جایی که این تصرف قانونی (به واسطه ی قراردادمی باشد) این موضوع تا زمان اعتبار قرارداد یا توافق مورد حمایت قانون گذار است اما در برخی اوقات این تصرفات بدون رضایت صاحب مال صورت می گیرد که یا بدون وجود هرگونه قرارداد و توافق قبلی است که در عالم حقوق از آن به عنوان تصرف عدوانی یاد می شود و گاه این تصرف به واسطه قرارداد قبلی است که به واسطه اتمام مهلت توافق دیگر از حمایت قانون گذار برخوردار نیست که مصداق بارز آن قرارداد اجاره است.

در هر مورد قانون گذار عناوینی را جهت طرح دعوا و احقاق حقوق مالکان در نظر گرفته است که به صورت مختصر آن ها را مورد بررسی قرار می دهیم.

 

نخست:مال چیست و چه اموالی قابلیت تملک دارد:قانون ما تعریفی از مال ارائه نکرده است اما در نظر حقوقدانان و عرف هر چیزی یا امری که میل و رغبت برای داشتن آن در برابر پول و یا ارزش دیگر وجود داشته باشد و ارزش داد و ستد داشته باشد مال می نامند.( البته  اموالی که مطابق شرع و  قوانین داد و ستد آن حرام و ممنوع است مال محسوب نمی گردد هر چند در قوانین و عرف  سایر کشورها مال تلقی گردد).

 

دوم :مال چند دسته تقسیم بندی می شود: دو نوع مال وجود دارد: یكی مال منقول كه به هر مالی گفته می‌شود كه نقل‌وانتقال آن بدون خرابی ممكن باشد(مانند اتومبیل) و دیگری مال غیرمنقول كه نقل و انتقال آن بدون خرابی ممكن نیست(مانند خانه )

 

سوم:راه کارهای اقدام علیه تصرفات عدوانی متصرف (متصرف فاقد قرارداد یا اذن ) نسبت به اموال مالک:

در این خصوص باید با مراجعه به شورای حل اختلاف اقدام به طرح دعوا با عنوان ((خلع ید)) نمود.

معنا حقوقی خلع ید  و شرایط لازم قانونی جهت طرح این دعوا چیست:

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول(خانه،مغازه،زمین)بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه(امروزه شورای حل اختلاف)می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند،بعنوان مثال من مالک ویلایی در شمال کشورمی باشم و بعد از مسافرت به شهر اصلی خود مراجعه می کنم بعد مدتی مجددا به شهری که ویلا در آن قراردارد مراجعه کرده و متوجه می شوم اشخاصی در آن تصرف کرده و ساکن آن میب اشند و علی رغم تذکرات حاضر به رفع تصرف و تحویل آن نیستند ، اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محلی که ویلا در آن قراردارد مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم .

شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را به صورت قطعی و  100درصد ثابت کند مثل سند تک برگ یا دفترچه مالکیت سیم سرب،یا حکم قطعی اثبات مالکیت.حال اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و یا با قولنامه عادی یا وکالت بلاعزل ویلا را در اختیار گرفته ام و  طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد در اینجا ضروری است که نخست  به دادگاه محل وقوع ملک(ویلا) مراجعه کنم و با طرح دعوای اثبات مالکیت و گرفتن رای قطعی در این خصوص اقدام به طرح  دعوی خلع ید علیه متصرف نمایم.همچنین امکان طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی با حصول شرایطی نیز در این موارد امکان پذیر است.

 

چهارم:راهکارهای قانونی جهت اقدام علیه متصرفینی که سابقه ی تصرف با قرارداد یا اجازه قبلی  را دارند:

بارزترین مصداق این دسته قرارداد اجاره می باشد و مستاجری که پس از اتمام قرارداد اجاره همچنان به تصرف خود ادامه می دهدو ملک را تحویل موجر نمی دهد در این خصوص مالک باید جهت احقاق حق خود و رفع تصرف متصرف دعوی تخلیه ی ید مطرح کند.

معنای حقوقی و شرایط لازم برای طرح دعوای تخلیه ید:

تخلیه ید عنوان خواسته شخصی است كه ملك خود ، را با مجوز(اعم از قراداد کتبی یا شفاهی ) به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف ،فسخ  یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه صالح ،تحصیل  مال خود را می‌خواهد.

بعنوان مثال من مغازه خود را  یا با قرارداد اجاره یا با اذن به استفاده از آن در اختیار دیگری قرارداده و به دلیل اتمام مهلت قراردا یا رجوع از اذن خود تقاضای تحویل ملک را از ایشان می نمایم ولی وی از تحویل آن خودداری کرده و همچنان به تصرف خود ادامه می دهد.پس در این حالت به واسطه ی اینکه تصرف ایشان از ابتدا عدوانی و بدون مجوز قانونی نیست من صرفا باید دعوی تخلیه ید را طرح کنم.نکته اینکه در طرح این دعوا مالکیت صد در صد نسبت به عین یا منافع لازم نیست و همین که شخص با قراردادی مالکیت خود را نسبت به اذن در استفاده از آن را ثابت کرد کفایت می کند فلذابا توجه به این مورد اگر مالکی اقدام به قرارداد اجاره مثلا سه ساله با مستاجر کرده و بدون اینکه قرارداد اجاره فسخ شود بعد یکسال ملک مستاجر را تصرف کند مستاجر می تواند به واسطه قراردادی که دارد علیه خود مالک دعوای خلع ید کند زیرا مالکیت منافع ملک و حق استفاده از آن به مدت سه سال متعلق به اوست.

 

با توجه به آنچه بیان شد می توان به این نتیجه رسید که با وجود این نکات حقوقی که اثرات زیادی در موفقیت یا عدم  اشخاص در روند پرونده های خود در محاکم را دارد ،لزوم مشاوره با اشخاص متخصص از جمله وکلای دادگستری یا مشاورین حقوقی چقدر حائز اهمیت بوده و یک مشاوره حقوقی نه تنها بار مالی زیاد برای مراجعه کننده ندارد بلکه از تحمیل هزینه های اضافی بر وی جلوگیری بعمل می آورد.

 

سامیار توکلیان-دوره دکتری حقوق جزاوجرم شناسی-رئیس هیتئت مدیره مرکز تخصصی داوری حقوقی تحکیم.